深圳楼市调控升级
本报记者 杜弘禹 广州报道
高质量发展探新路
“深圳此前已是全国楼市调控最严城市，此番严上加严，将进一步遏制住房价非合理上涨。”徐枫判断，未来随着政策收紧，大趋势还是稳健。
深圳房地产市场响起了一声惊雷。
7月31日傍晚，深圳公布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（下称：《通知》），标志着深圳楼市新政终于落地。这也是自2016年发布“104”新政后，深圳房地产市场在时隔21个月后再次收紧调控，并且依旧颇为严厉。
这份《通知》共4点，全文不足千字，然而条条精准有力，具体包括直接暂停企业在深圳购买商品住房、个人新购住房在3年内禁止转让、离婚2年内买房贷款的首付比例不低于七成等。
从政策着力点来看，此番深圳通过强化各方面“限制”，直接向公司买房、离婚买房等投机炒房行为展开打击。
多位受访专家指出，此番深圳升级楼市调控政策,在一线城市中第一个开始了全面升级限售，对于市场来说影响比较大，基本杜绝了短期炒作的可能性。新政实施后基本将能较好地堵住此前的政策漏洞，也体现了打击的精准性和调控的长效机制。
按下公司买房“暂停键”
《通知》重申要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，规范房地产市场秩序，进一步促进深圳房地产市场平稳健康发展。
“加强法人单位购买住房管理”被《通知》置于首位，明确要暂停企事业单位、社会组织等法人单位在该市购买商品住房。同时，深圳还强调在《通知》发布之日起，就停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续。
这意味着又一城市对企业购房关上大门。近期，西安、长沙和上海等不少城市均已出台类似举措，不约而同着手限制企业买房。
这背后原因是，近年随着限购政策收紧，一些投机者开始利用公司买房进而炒房。同时，一些城市由于一二手房价倒挂，一手房交易成本相对较低，也吸引投资者利用公司参与一手楼摇号。这显然不利于房市稳定，也开始迫使越来越多的城市出手遏制。
具体到深圳，深圳市房地产研究中心主任王锋也表示，近期，深圳一些热点项目以公司名义购房的数量占房源总套数的20%以上，部分手握大量资金的买家通过注册公司摇号购房，对刚需形成挤压。
“这项政策的出台及时且必要。”王锋表示，此番深圳限制企业购房，有利于堵住漏洞，避免个人绕开限购政策进行炒房，同时也有助于“摇号购房”的公平性，防止企业“与民争利”。
深圳房地产中介协会研究总监徐枫分析，深圳限制公司买房，主要目标是对准所谓的“投资公司”，近期深圳一些“投资公司”购房较为活跃，它们对推高市场短期交易起到明显作用。
“这将是此次深圳调控政策中较为精准有力的举措，也没有偏离此前业内的判断，并且干净利落，不留漏洞。”徐枫说。
21世纪经济报道记者还注意到，与上海此前的政策对比，深圳对企业购房所采取的限制手段是“暂停”，而上海的方式则是开出非常严格的资格要求，比如成立满5年、累计在上海纳税100万元等。
对此，业内分析认为，对公司买房卖房的限制，不排除深圳未来仍然将出台更多细则，进一步规范。易居研究院智库中心研究总监严跃进就持此观点，他认为，深圳后续对公司购房或有更多管控，这符合当前全国购房的基调，这样也利好短缺房源的更公平分配。
限售限“离婚炒房”
从《通知》来看，“限售”主要覆盖两方面。一是针对公寓，深圳明确，《通知》发布之日起，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。有观点认为，“限售”是有力武器。
这项旨在“加强商务公寓销售和运营管理”的政策，同时还要求各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致，对外出租单次租期原则上不超过10年。
徐枫表示，深圳公寓价格从2015年飙升，逐渐成为炒房者的“投资圣地”，遏制公寓市场过热，将为整体楼市提供风向标。
王锋也表示，近五年，深圳成交再转手的商务公寓占总成交规模的70%左右，近一年半个人和企业炒作商务公寓也比较明显。该政策的出台有利于进一步抑制市场投机行为，堵住社会资金炒作商务公寓的漏洞，并且有助于确保产业用地供给和增加租赁供应。
徐枫也表示，此番深圳强化调控，将间接推动租赁市场发展，包括租赁房源的供应量增加，“都将在政策引导下流入租赁市场”。
另一方面，“限售”也直接指向个人。《方案》强调，加强商品住房转让管理，明确居民家庭新购买商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。
业内人士分析，限售将直接打击纯粹的投机购房者，这项政策的巨大威力在于：让持有周期拉长、持有成本提高。
严跃进认为，对商品房和公寓分别规定3年和5年的限售期，利于确保房地产市场稳定发展，对炒房也将有较大的约束作用。
王锋表示，深圳个人限售政策的实施，有利于抑制短期炒作和非理性购房，防止未来过度抛售可能导致的经济风险；政策仅对新房限售、未追溯已购住房，则有利于住房合理流动。
此番深圳对“离婚炒房”也采取了措施：对购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的，各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于70%执行；若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷款首付款比例不低于30%执行；若能提供离婚前家庭仅有1套住房证明的按贷款首付款比例不低于50%执行。
这亦是明显的“打补丁”、“补漏洞”的举措。业界也指出，随着新政实施，深圳房地产市场的投机炒作空间将被进一步有效压缩。
“深圳此前已是全国楼市调控最严城市，此番严上加严，将进一步遏制住房价非合理上涨。”徐枫判断，深圳近年房地产市场价格已经逐渐出现横盘态势，未来随着政策收紧，大趋势还是稳健。